Áreas comunes: ¿Quién responde por los daños y mantenimiento?

El espacio principal que compartimos en una copropiedad se denomina áreas comunes o sociales. En algunos casos cuando hay usos indebidos, estos se convierten en espacios de disputa. Por eso, en este post queremos contarte cómo gestionar el mantenimiento de las áreas comunes.

¿Qué son las áreas comunes?

Las zonas o áreas comunes son los espacios compartidos en edificios, condominios, conjuntos y otros tipos de propiedades inmobiliarias, que son de uso común para los residentes o usuarios del lugar. Algunas de ellas están estipuladas en los planos de la copropiedad y pueden incluir:

En general, se trata de zonas que son propiedad del conjunto de los residentes o usuarios y que deben ser mantenidas en buenas condiciones para garantizar su adecuado uso y disfrute por parte de todos.

Según el artículo 22 de la Ley 675 de 2001 los espacios como parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones son por naturaleza zonas comunes. Asimismo los salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros.

Es importante tener en cuenta que las zonas comunes deben ser cuidadas por todos los residentes. En su responsabilidad está el correcto uso de estos espacios. Entonces, debe tenerse una regulación para, por un lado, garantizar una distribución adecuada para su uso y, por otro, que la cuota de administración que paga cada propietario cubra los gastos para mantener en óptimas condiciones estas zonas.

¿Qué son los bienes comunes de uso exclusivo?

Los bienes comunes de uso exclusivo son aquellos que pertenecen a la propiedad compartida, pero que pueden ser utilizados exclusivamente por uno o varios de sus miembros o propietarios. Estos bienes pueden ser, por ejemplo, una terraza privada, un estacionamiento asignado a un departamento, un balcón de uso exclusivo, entre otros.

La Ley indica que los parqueaderos para los vehículos de los propietarios del edificio pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa. Esto está sujeto a que la asignación no está en contra de las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

El caso especial de las áreas comunes de uso exclusivo

Como decíamos, hay zonas dentro de la propiedad horizontal como las terrazas, balcones y patios interiores que pueden ser asignados para que los usen exclusivamente algunos propietarios por su localización. Por ejemplo, cuando una terraza se encuentra dentro de las áreas de un apartamento.

Pero también hay un régimen especial o unas normas muy claras sobre el uso de estos espacios. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común tienen las siguientes obligaciones:

No puede realizar cambios o construcciones en el bien, ni modificar su uso.
Hacerse cargo de las reparaciones que sean necesarias debido al desgaste normal del uso, así como de las reparaciones que resulten de un mal uso del bien.
También deberá pagar las compensaciones económicas correspondientes por el uso exclusivo del bien, según lo que haya sido aprobado por la asamblea general de propietarios.

Adicionalmente, el derecho del uso de estas áreas no puede ser vendido por el propietario inicial en ningún caso y las mejoras adicionales son responsabilidad del edificio o conjunto.

¿Quién responde por los daños en las áreas comunes?

Dentro de los edificios, conjuntos o las viviendas que están en propiedad horizontal hay distintos actores y cada uno tiene responsabilidades muy específicas.

En primer lugar, si la copropiedad está recién construida, es responsabilidad de la constructora entregar la estructura en buenas condiciones para ser habitada. En caso de que se presenten daños, la constructora debe resolverlos. De hecho, según la Ley 1480 de 2011 puede pasar hasta un año para reclamaciones de deterioro de pintura, acabados y elementos eléctricos. Y si son daños que implican la afectación completa del bien y ponen en riesgo la estructura se darán 10 años de garantía.

En segundo lugar, los arreglos que deban realizarse dependerán de la causa que originó el problema. Si el problema es resultado de un mal uso o negligencia de alguno de los residentes, este será el responsable de asumir los costos de reparación o reemplazo de los elementos afectados. Sin embargo, si el problema es consecuencia de un evento fortuito o una falla en las instalaciones de la propiedad, la responsabilidad será de la copropiedad y por ende de todos los residentes.

En ese sentido, es importante que los residentes de la propiedad horizontal conozcan las responsabilidades que adquieren al hacer uso de las zonas comunes y se comprometan a cumplir con las normas establecidas para su uso y mantenimiento. De esta forma, se garantiza la convivencia pacífica y la preservación de los bienes comunes para el disfrute de todos los residentes en igualdad de condiciones.

En el reglamento o manual de convivencia se deben especificar los horarios, condiciones y responsabilidades de cada zona común. Así, cada copropietario y sus visitantes sabrán cómo se debe utilizar el espacio y cuáles serán las consecuencias en caso de que se deteriore cuando sea usado.

Algunos de los riesgos a los que se exponen las áreas comunes

Una copropiedad se expone a todo tipo de riesgos y accidentes. Tanto relacionados con factores ambientales como producto del uso inapropiado de estas zonas. Algunos son:

Daños por agua provocados por inundaciones, lluvias, granizo, roturas de tuberías, entre otras.
Daños por vientos fuertes que afectan especialmente fachadas y techos.
Pérdidas patrimoniales de los copropietarios en caso de que se culpe a la copropiedad por los daños ocasionados a bienes de terceros, o por lesiones o muerte a terceras personas.
Daños por rayo y por fluctuación en la corriente eléctrica. Estos riesgos pueden afectar las instalaciones eléctricas tanto comunes como privadas. Por ejemplo, ascensores, bombas y otros equipos eléctricos o electrónicos de la copropiedad.
Otros tipos de riesgos como actos malintencionados de terceros, terrorismo, sustracción, daños a vidrios, maquinaria y/o equipo fijo.

Por lo anterior la Ley 675 de 2001 obliga a las copropiedades a adquirir mínimo un seguro que los proteja contra los riesgos de incendio y terremoto.

En Pérez Lara sabemos que los inconvenientes siempre se pueden presentar en zonas comunes. Por eso nuestra recomendación es asegurarlas. Conoce ventajas y las asistencias de las compañías.
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¿Por qué deben asegurarse las áreas comunes y sus bienes?

Hay dos razones fundamentales por las que te aconsejamos asegurar tu copropiedad y los bienes comunes que se encuentran dentro de ella:

La necesidad de protegerse contra los riesgos a los que se enfrenta la copropiedad, de manera que se proteja el patrimonio de los copropietarios.
La obligatoriedad exigida por la Ley, inspirada en la necesidad de que las edificaciones estén protegidas contra eventos de naturaleza catastrófica.

De sobra conocemos casos y ejemplos sobre los riesgos que pueden afectar los bienes comunes. Es muy común que los bienes comunes sufran daños o riesgos, lo que puede generar perjuicios tanto materiales como morales a terceros.

En estos casos, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios. Si no se cuenta con un seguro para cubrir estos daños, los copropietarios podrían sufrir una pérdida en su patrimonio y en el de los demás miembros de la comunidad. Por eso, es importante que la comunidad cuente con un seguro que cubra los posibles riesgos que puedan afectar los bienes comunes y proteger así el patrimonio de todos los propietarios.

La persona jurídica de la copropiedad es quien debe tomar el seguro. Así se establecerán derechos pero también obligaciones en relación con el contrato de seguros. Adicionalmente, el asegurado y el beneficiario serán la copropiedad.

Información básica para adquirir la póliza

Por lo anterior, es indispensable que la copropiedad sea una persona jurídica ante la oficina de instrumentos públicos. La siguiente información básica, asimismo, será fundamental para adquirir la póliza:

Este avalúo es el valor asegurable de la edificación contra los riesgos de incendio y terremoto. El valor de reconstrucción debe tener en cuenta la adecuación a la norma sismo resistente vigente y otras normas de construcción como la normativa obligatoria para protección contra rayos, entre otras.

Es frecuente que la aseguradora o el intermediario de seguros soliciten información adicional de la copropiedad para definir correctamente los riesgos que van a asegurar.

Asistencias para las áreas comunes en el seguro de copropiedades

Como es de esperar, las asistencias incluídas en un seguro dependen de cada una de las compañías. Nosotros manejamos un amplio portafolio y podemos asesorarte para que adquieras el seguro que más le beneficie a tu copropiedad. A continuación, te contamos más sobre las asistencias más solicitadas para los espacios comunes:

1. Plomería

La compañía podría enviar a la copropiedad asegurada un técnico especializado que adelantará las labores para efectuar la reparación de los daños súbitos e imprevistos que sufran las instalaciones hidráulicas internas de los bienes comunes.

2. Electricidad

Se prestará el servicio de un técnico especializado que adelantará las labores para efectuar la reparación de los daños súbitos e imprevistos que sufran las instalaciones eléctricas de los bienes comunes de la copropiedad asegurada.

3. Cerrajería

Si ocurre un evento accidental como la pérdida, el robo o el daño de las llaves o cerraduras de las puertas que dan acceso a los bienes comunes de la copropiedad asegurada, se proporcionará un servicio de cerrajería. Este profesional se encargará de realizar las labores necesarias para permitir el acceso a través de la puerta afectada y reparar o reemplazar la cerradura, en caso de ser necesario, por otra de características similares.

De esta forma, se garantiza que los propietarios puedan acceder a los bienes comunes sin mayores inconvenientes y se evitan posibles problemas de seguridad en la copropiedad.

4. Cobertura de vidrios

En caso de que se produzca una rotura súbita e imprevista de los vidrios de las ventanas u otra superficie de cristal que forme parte del cerramiento o fachada de la comunidad asegurada, se enviará rápidamente un técnico para brindar asistencia de emergencia, siempre y cuando las circunstancias lo permitan. De esta manera, se asegura que se tomen medidas inmediatas para reparar o reemplazar los vidrios dañados y garantizar la seguridad de los propietarios y sus bienes.

5. Jardinería

El servicio de jardinería se prestará en caso de que las plantas de los jardines de las áreas comunes de la propiedad resulten dañadas como consecuencia de un evento fortuito, como un incendio, un rayo, una explosión, la caída de aeronaves o partes de ellas, o el impacto de vehículos que no sean propiedad de los habitantes o propietarios de la comunidad. En estas circunstancias, se enviará personal especializado para reparar los daños y restaurar los jardines a su estado original, para que los propietarios puedan disfrutar nuevamente de las áreas comunes verdes.

6. Reparación o sustitución de tejas

Si se produce la rotura de tejas de asbesto cemento, barro, cerámica, plástica, acrílicas y fibra de carbono y que formen parte de la cubierta de la copropiedad que pertenece al área común, se enviará con la mayor brevedad un técnico que realizará la asistencia de emergencia.

7. Gastos de traslado de bienes

En caso de que las áreas comunes de la copropiedad queden en una situación que ponga en riesgo la seguridad y bienestar de los bienes que se encuentran en ellas, debido a eventos cubiertos por la póliza como incendios o terremotos, la compañía aseguradora se encargará de trasladar dichos bienes a un lugar seguro designado por el administrador de la copropiedad dentro de la misma ciudad.

8. Orientación jurídica telefónica

La compañía realizará mediante una conferencia telefónica, una orientación jurídica en aspectos relativos a derecho civil, penal, administrativo, tributario, mercantil, comercial, policivo y/o laboral, cuando la copropiedad requiera adelantar una consulta en tales aspectos.

Es importante tener en cuenta que las condiciones, límites y características de las asistencias pueden variar entre compañías aseguradoras. Por lo tanto, es fundamental verificar cuidadosamente cuáles son las asistencias incluidas en tu póliza de seguro y conocer las condiciones específicas de cada una. Para esto, te recomendamos consultarlo con tu asesor de seguros, quien podrá brindarte la orientación necesaria para comprender y aprovechar al máximo los beneficios de tu póliza. De esta manera, podrás tener la tranquilidad de saber que estás protegido en caso de cualquier eventualidad.

Conclusión

Si una propiedad le pertenece a un número determinado de personas, todas ellas deberán procurar que esté lo mejor posible tanto en el presente como en el futuro. Por eso, es importante que todos los copropietarios se preocupen por el mantenimiento y la protección de su propiedad y de las áreas comunes.

Las pólizas de seguro para copropiedades brindan servicios que pueden prevenir inconvenientes y pérdidas financieras a los propietarios en caso de accidentes o daños. Además, con una póliza adecuada, pueden estar tranquilos sabiendo que su patrimonio está protegido y que los costos de reparación y reemplazo serán cubiertos por la compañía aseguradora.

Contáctanos ahora para recibir una cotización gratuita y asesoría personalizada. De esta manera, podrás estar seguro de contar con la protección adecuada para ti y para los demás propietarios de la copropiedad. Recuerda que prevenir es mejor que lamentar, y que la protección adecuada puede ser la diferencia entre un incidente que cause una gran pérdida financiera y uno que tenga un impacto mínimo en tu patrimonio.