Para comenzar, la Propiedad Horizontal se podría entender como un derecho sobre un inmueble que se encuentra en el horizonte o en una edificación de más de un piso. Todos los colombianos tenemos derecho a gozar y disponer de un inmueble adquirido. Esto se establece en el artículo 669 del Código Civil.
El término también se refiere al sistema o figura jurídica para gestionar un conjunto de unidades o construcciones privadas. Puede ser en un entorno comunitario o común en donde la infraestructura se comparte.
En las diferentes ciudades de Colombia cada vez más las personas deciden vivir en propiedad horizontal. También es una gran opción de inversión. Por eso, en la siguiente entrada podrás conocer todo sobre el funcionamiento de este tipo de propiedad.
Una copropiedad pertenece a dos o más personas llamadas “copropietarios”. Ellos tienen la propiedad compartida sobre las zonas comunes y se distribuye según la proporción acordada. Es decir, ninguno tiene el dominio exclusivo sobre el lugar. La figura determina, entonces, la adquisición de bienes privados y comunes simultáneamente.
En la Propiedad Horizontal los copropietarios comparten tanto los derechos como los deberes. Así se busca la función social, la seguridad y la convivencia pacífica de todos quienes viven ahí. Los derechos de participación van en proporción con los coeficientes de copropiedad.
El artículo 3 de la ley 675 de 2001 define la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman:
Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Este se encuentra en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a este tipo de régimen.
Es una construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Según el artículo 15 de esta misma Ley todos los tipos de Propiedad Horizontal deben adquirir obligatoriamente pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto. En Pérez Lara recomendamos que el inmueble sea asegurado bajo el valor de reconstrucción. Es decir, la suma de dinero que se requiere para reconstruir el inmueble y dejarlo de características similares al momento de la ocurrencia del siniestro.
El seguro de copropiedades puede contratarse mediante asesoría. Así recibirás orientación sobre la cobertura, las ofertas de las aseguradoras y los términos y condiciones de la póliza.
Nuestro equipo, al contar con una amplia trayectoria en la asesoría de seguros en el país, te brindará el acompañamiento que necesitas para seleccionar el seguro más adecuado. Ponte en contacto con los asesores de Pérez Lara.
"Los derechos y deberes en la Propiedad Horizontal son compartidos. Además, para cubrir contra riesgos es obligatorio contratar una póliza. Contáctate con nosotros para conocer más."
Los elementos básicos para constituir la Propiedad Horizontal según la ley 675 de 2001 son:
1. Elaborar la escritura pública, que debe inscribirse posteriormente en el registro de instrumentos públicos. El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 lo explica así:
“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.
2. Definir y consignar el reglamento conforme a las exigencias y requisitos establecidos en el artículo 5 de la ley 675 de 2001.
3. Realizar el trámite y certificar la existencia, y representación legal, de la persona jurídica ante la alcaldía de su municipio o entidad distrital a cargo del inmueble (según su ubicación).
Tienes que saber que hay que tener un reglamento que se debe consignar en la escritura pública de constitución y es diferente al manual de convivencia. También, hay una serie de órganos que se encargan de su administración. Estos son:
La asamblea de copropietarios se constituye por todos los propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal y es el máximo órgano administrativo de la misma. Sus decisiones son de obligatorio cumplimiento.
Entre las principales funciones de la asamblea está nombrar al administrador y a su suplente; aprobar o improbar los estados financieros; nombrar a los miembros del comité de convivencia y aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto.
Según el artículo 53 de la ley 675 de 2001, los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Es la persona que ejerce la representación legal de la propiedad horizontal. Puede ser nombrado por el consejo de administración o por la misma asamblea general de propietarios.
Los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a contar con Revisor Fiscal, quien debe ser un contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
"Hay reglamentos y órganos propios para el correcto funcionamiento de la Propiedad Horizontal. Asegúrate de conocer todo lo relacionado con el artículo 53 de la ley 675 de 2001 y verifica que tu conjunto residencial funcione de la mejor manera."
Con la creciente cifra de iniciación de proyectos de propiedad horizontal, hay un prometedor panorama para invertir en bienes raíces. En 2021 se iniciaron 112 mil propiedades VIS y 55 mil unidades no VIS. Las ventajas de ser copropietario son múltiples y queremos que conozcas todo sobre este tipo de vivienda.
Como decimos siempre, la mejor inversión es asegurarse. Es por eso que, si eres representante o administrador de una copropiedad, la recomendación es ordenar un avalúo para establecer los valores asegurados adecuados para cada ítem (edificio, maquinaria, etc.). Podrás entonces anticiparte a cualquier imprevisto que pueda alterar la integridad de zonas importantes del patrimonio.
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