En Colombia, todos los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal están obligados por la Ley 675 de 2001 a contar con una póliza que ampare los bienes comunes frente a riesgos como incendio y terremoto. Sin embargo, cuando se trata de edificios antiguos, el tema se vuelve más complejo.
Aunque la ley no hace distinción por antigüedad, en la práctica las aseguradoras evalúan de manera diferente los inmuebles con más años de construcción, lo que implica requisitos adicionales, primas más altas y condiciones particulares. En este artículo te contamos qué cambia y qué no cuando se trata del seguro de copropiedades para edificios antiguos en Colombia.
La Ley 675 de 2001 es la norma que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. En otras palabras, es la ley que establece cómo deben organizarse, administrarse y coexistir los edificios y conjuntos donde varias personas comparten zonas comunes (como pasillos, fachadas, ascensores, techos, parques o garajes), pero tienen propiedad privada sobre sus apartamentos, locales o unidades.
Antes de esta ley, existían otras normas dispersas (como el Decreto 1365 de 1986), pero la 675 modernizó el sistema y le dio una estructura legal clara, adaptada al crecimiento de la vivienda vertical en las ciudades.
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece que toda copropiedad debe contratar seguros para amparar los bienes comunes “contra incendio y terremoto”, al menos.
En la práctica, esto significa que cada edificio o conjunto tiene que tener una póliza vigente que cubra daños materiales a las partes compartidas del inmueble.
Si la copropiedad no tiene el seguro, está incumpliendo la ley, y el administrador o el consejo podrían ser responsables si ocurre un siniestro (por ejemplo, un incendio o un colapso estructural). Además, algunos municipios y notarías pueden exigir prueba de la póliza vigente al momento de ciertos trámites, como certificaciones de administración o venta de unidades.
Para los edificios con varias décadas encima, las aseguradoras suelen exigir una inspección técnica previa antes de emitir la póliza. Este análisis busca determinar el estado real de la estructura, las redes eléctricas e hidráulicas, los techos, las fachadas y los sistemas mecánicos como ascensores y bombas. Si se encuentran deterioros o faltas de mantenimiento, la compañía puede exigir reparaciones, aumentar el valor de la prima o incluso excluir ciertas coberturas. En otras palabras, el seguro no sustituye el mantenimiento: lo complementa.
¿Tu edificio es antiguo? Asegurarlo no es opcional: la Ley 675 exige póliza contra incendio y terremoto. En Pérez Lara te asesoramos para proteger tu copropiedad sin importar su antigüedad.
El valor del seguro para una copropiedad antigua suele ser superior al de una más nueva. Las razones son evidentes: las instalaciones eléctricas y sanitarias envejecidas aumentan el riesgo de siniestros, al igual que la fatiga de materiales o el desgaste estructural. Algunas aseguradoras incrementan las primas entre un 20% y un 30% cuando la edificación supera ciertos años de antigüedad o no cuenta con reforzamiento sísmico certificado.
Las pólizas para edificios antiguos suelen contener condiciones más restrictivas, por ejemplo no amparan daños causados por humedad o filtraciones preexistentes. Estas exclusiones buscan garantizar que la póliza cubra únicamente eventos súbitos e imprevistos, no los efectos del paso del tiempo. Por eso, mantener la infraestructura en buen estado es clave para conservar la cobertura.
Colombia es un país sísmicamente activo, y los edificios más viejos suelen haberse construido antes de las normas modernas de resistencia estructural. Algunas aseguradoras solicitan estudios de vulnerabilidad sísmica o certificaciones de cumplimiento parcial con la norma NSR-10. En caso de no contar con estos documentos, se puede ofrecer el seguro con deducibles más altos o coberturas limitadas, especialmente frente a terremotos o colapsos estructurales.
En un edificio antiguo, el valor comercial puede ser bajo, pero el valor de reconstrucción —que es lo que realmente se asegura— suele mantenerse alto. Las aseguradoras calculan la suma asegurada con base en cuánto costaría reconstruir el inmueble con materiales equivalentes, no en su antigüedad. Por eso, es recomendable realizar un avalúo técnico para evitar el riesgo de quedar sub asegurado.
En copropiedades con muchos años de uso, los accidentes en zonas comunes son más probables: pisos resbaladizos, barandas deterioradas o elementos sueltos en fachada. Por ello, resulta fundamental incluir la cobertura de responsabilidad civil extracontractual, que protege al edificio en caso de causar daños a terceros, ya sea a personas o bienes. Esta cobertura puede marcar la diferencia ante un incidente inesperado.
En 2024 se presentó una iniciativa legislativa en el Congreso que busca impedir que las aseguradoras rechacen asegurar copropiedades solo por su antigüedad o ubicación. Esta medida reconoce la importancia de garantizar la protección del patrimonio colectivo, sin importar los años que tenga el edificio, siempre que exista un mínimo de mantenimiento y condiciones de seguridad razonables.
Si tu edificio fue construido hace varias décadas, es importante saber que las aseguradoras aplican condiciones especiales al momento de ofrecer una póliza. Esto no significa que sea imposible asegurar una copropiedad antigua, sino que se deben cumplir ciertos requisitos técnicos para garantizar una cobertura adecuada.
Es posible asegurar tu copropiedad construida entre 1970 y 1984, con un valor asegurado máximo de $25.000 millones, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
Para emitir la póliza, se exige realizar un avalúo técnico que sirva de guía para valorar correctamente el edificio y una inspección detallada de los riesgos (como el estado estructural, las redes eléctricas, fachadas o ascensores).
Más allá de tener que pagar una póliza de protección, el seguro de copropiedades para edificios antiguos protege el patrimonio de muchas familias. En estas construcciones, un seguro bien contratado marca la diferencia entre una cobertura efectiva y un riesgo mal calculado. Por eso, contar con una asesoría técnica, transparente y especializada es clave para evaluar el estado real del inmueble y elegir la póliza adecuada.
En Pérez Lara, te acompañamos paso a paso para que tu edificio esté protegido frente al paso del tiempo y los imprevistos de la naturaleza. Asesórate con nosotros y garantiza la tranquilidad de tu comunidad.
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En Colombia, todos los edificios deben contar con un seguro que proteja sus bienes comunes. Pero cuando se trata de construcciones antiguas, las aseguradoras exigen evaluaciones técnicas más rigurosas, primas diferenciadas y condiciones especiales.
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